Projet de Loi de Finances 2027 : comment préserver son patrimoine face aux nouvelles règles de transmission, d'immobilier et d'entreprise ?
Transmission financière, investissement immobilier, transmission d'entreprise : quelles conséquences concrètes pourraient avoir les mesures du Projet de Loi de Finances (PFL) 2027 sur votre patrimoine ?
8 min de lecture
Publié le 30 octobre 2026
Donner sa holding à ses enfants pourrait coûter cher. Investir dans un nouveau meublé rapporterait moins. Aider ses proches de son vivant n'aurait jamais été aussi avantageux. Le projet de budget 2027 rebat les cartes : voici comment s'y retrouver, à travers trois situations concrètes.
- Où en est le texte ? Le projet de loi de finances pour 2027 a été présenté le 1er octobre 2026 à l’Assemblée Nationale. Il est en cours de discussions : les députés votent le 17 novembre, puis le Sénat prend le relais, pour un vote définitif attendu fin décembre. Rien n'est donc définitif.
Cet article fait le point au 27 octobre 2026.
Vous construisez vos projets sur le long terme, la fiscalité peut changer chaque année
Un patrimoine se construit sur toute une vie. Les règles fiscales, elles, changent à chaque budget. Ce décalage peut parfois rendre les décisions patrimoniales délicates.
Le budget 2027 en est une belle illustration. Il bouscule trois idées bien ancrées dans les stratégies patrimoniales : passer par une holding avant de vendre son entreprise, investir en location meublée, et attendre la succession pour transmettre.
Pas besoin de connaître chaque mesure à l'euro près. L'essentiel est de comprendre la direction prise, puis de vous poser une question simple : ma stratégie sert-elle toujours mes objectifs ?
Pour y répondre, découvrons les situations de Philippe, Laurent et Sophie, Gérard et Nicole.
1. Aider ses proches : 2027, l'année pour donner ?
« Vaut-il mieux aider nos neveux maintenant ou leur laisser notre patrimoine plus tard ? »
En 2027, donner de l'argent de son vivant pourrait coûter beaucoup moins cher. Pour ceux qui n'ont pas d'enfants, l'écart avec une succession devient spectaculaire.
Ce que prévoit le texte
L'objectif est assumé : faire circuler le patrimoine plus tôt, vers ceux qui en ont besoin pour se loger ou entreprendre. Pour les dons d'argent faits au premier semestre 2027 :
- chaque donateur pourrait donner jusqu'à 50 000 € sans aucun impôt à chaque enfant, petit-enfant ou, à défaut, neveu ou nièce (contre 31 865 € aujourd'hui) ;
- au-delà, les 100 000 € suivants ne seraient taxés qu'à 6 %, si le bénéficiaire a moins de 50 ans.
Deux conditions restent inchangées : le donateur doit avoir moins de 80 ans pour la mesure liée à l’exonération dans la limite de 50 000 € et le bénéficiaire être majeur.
Les députés sont allés encore plus loin, avec 100 000 € sans impôt sur toute l'année 2027. Le Sénat dira s'il les suit.
Pourquoi donner de son vivant ?
Donner, c'est aider au moment où l'aide compte vraiment : un premier achat immobilier, une création d'entreprise. C'est aussi transmettre par étapes, en profitant d'abattements qui se renouvellent tous les quinze ans. Une seule contrepartie, mais de taille : ce qui est donné ne revient pas sauf clause de retour.
Le cas de Gérard et Nicole, 75 et 73 ans
Sans enfants, le couple veut aider ses quatre neveux, âgés de 25 à 45 ans. Les neveux sont deux du côté de Gérard et du côté de Nicole.
Entre oncle, tante et neveux, la fiscalité est très lourde : après un abattement de 7 967 €, 55 % des sommes reviennent à l'État.
Leur souhait : transmettre 100 000 € à chaque neveu.
| Le choix | Impôt payé par les 4 neveux* | Gains | Limites |
| Attendre la succession | Environ 202 000 € | Ils gardent tout leur capital en cas de besoins futurs | Près de la moitié part en impôt et l'aide familiale peut arriver tard |
| Donner dès fin 2026 | Près de 150 000 € | Une aide immédiate, sans attendre le vote | L'avantage fiscal est plus limité |
| Donner début 2027 Mesure adoptée | 12 000 € | Seul 50 000 € sur 100 000 € transmis par neveu est taxable à 6% | Moins d'épargne disponible pour eux et une fenêtre courte pour donner |
* Calculs simplifiés, sans donation antérieure ni assurance-vie, sur la base du texte du Gouvernement.
Autrement dit, donner en 2027 pourrait leur faire économiser près de 190 000 €.
L’illustration de la famille de Gérard et Nicole
Sur le plan fiscal, tout pousse à donner en 2027. Mais la vraie question est ailleurs : de combien ont-ils besoin pour vivre sereinement jusqu'au bout, y compris en cas de dépendance, et pour protéger celui des deux qui restera ?
La bonne méthode : chiffrer d'abord ce besoin, garder une réserve de sécurité confortable, puis donner l’éventuel surplus.
Si le texte n'était pas adopté, donner fin 2026 resterait de toute façon bien plus avantageux qu'attendre la succession. Enfin, préparez dès maintenant les montants et les démarches : la fenêtre de six mois passera vite, et Gérard devra agir avant ses 80 ans.
Les questions à vous poser
- De combien ai-je besoin pour garder mon niveau de vie, même en cas de dépendance ?
- Puis-je aider sans fragiliser ma retraite ni mon conjoint ?
- Comment rester équitable entre ceux que je veux aider ?
- Le don doit-il financer un projet précis, comme un achat immobilier ?
2. Location meublée : un avantage fiscal raboté
« Est-ce qu'un troisième appartement meublé vaut encore le coup ? »
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n'est pas supprimé, mais son principal atout fiscal serait fortement réduit, surtout pour ceux qui possèdent déjà plusieurs biens.
Pourquoi le meublé a tant séduit ?
Depuis vingt ans, le meublé coche toutes les cases : des loyers souvent plus élevés qu'en location vide, et surtout la possibilité de déduire chaque année une partie du prix du bien de ses loyers. Résultat : des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant de longues années.
Un premier coup de rabot est déjà intervenu en 2025 : ces déductions sont désormais reprises au moment de la revente.
Ce qui pourrait changer
La déduction annuelle serait plafonnée à 2,5 % de la valeur du bien et surtout à 7 000 € par an pour l'ensemble du foyer, quel que soit le nombre de logements. Ce qui n'est pas déduit serait perdu. L'objectif affiché : rapprocher le meublé de la location vide et encourager la location longue durée.
Des députés ont tenté d'épargner les logements loués à l'année ou achetés avant 2027. Rien n'est acquis à ce stade.
Le cas de Laurent et Sophie, 53 et 51 ans
Avec de bons revenus et deux meublés loués à l'année, le couple prépare sa retraite, prévue dans dix ans. Il pensait acheter un troisième appartement.
Aujourd'hui, avec trois biens, il pourrait déduire environ 16 000 € par an de ses loyers. Demain, ce serait 7 000 € au total. Concrètement, environ 2 800 € d'impôt en plus chaque année, hors prélèvements sociaux. Et le troisième appartement ne leur apporterait presque aucune déduction supplémentaire : le plafond est déjà quasiment atteint avec les deux premiers.
| Si leur priorité est ... | Le scénario | Gains | Limites |
| Des loyers tout de suite Mesure adoptée |
Un 3ème meublé | Des revenus immédiats, un placement qu'ils connaissent | Ce bien serait presque entièrement imposé. Leur patrimoine reste difficilement mobilisable. |
| La simplicité | Un appartement loué vide | Des travaux déductibles, une gestion allégée | Des loyers plus faibles Patrimoine illiquide |
| Ne plus rien gérer | Des parts de SCPI (immobilier collectif) | Diversification, zéro souci de locataire | Revenus non garantis et frais d'entrée importants Liquidité réduite |
| Préparer la retraite | Des versements sur un PER | Une économie d'impôt dès cette année | L'argent est bloqué jusqu'à leur retraite |
L’illustration de la problématique de Laurent et Sophie
Leur vrai but n'est pas de payer moins d'impôt aujourd'hui, mais d'avoir des revenus confortables dans dix ans. Un troisième meublé ne se justifie que s'il est rentable sans aucun avantage fiscal.
La piste la plus cohérente serait de diversifier : un peu d'immobilier sans gestion avec des SCPI, et des versements sur un PER qui transforment l'économie d'impôt d'aujourd'hui en capital pour demain. Le rendement immédiat est un peu plus faible, mais la stratégie ne dépend plus d'une niche fiscale.
Quant aux deux appartements existants, rien ne presse : la décision de les garder ou de les vendre dépendra de leur rentabilité réelle après la réforme.
Les questions à vous poser
- Mon projet reste-t-il rentable une fois les impôts payés ?
- Est-ce que j'investis pour réduire mes impôts ou pour construire mon patrimoine ?
- Combien de temps vais-je garder ce bien ?
- Mon patrimoine n'est-il pas déjà trop concentré sur l'immobilier ?
3. Dirigeants : donner sa holding pourrait ne plus effacer l'impôt
« Si je donne les titres de ma holding à mes enfants, est-ce que je vais payer l'impôt sur ma plus-value ? »
Jusqu'ici, la réponse était souvent non. Avec le budget 2027, elle pourrait devenir oui.
Comment ça marche aujourd'hui
Avant de vendre son entreprise, beaucoup de dirigeants l'apportent d'abord à une holding, une société qu'ils contrôlent. Ce montage, appelé « apport-cession », permet de mettre en attente l'impôt sur la plus-value : il n'est pas payé tout de suite, à condition de réinvestir une partie de l'argent dans l'économie.
L'idée de départ était bonne : laisser le chef d'entreprise réinvestir son capital plutôt que le voir amputé par l'impôt. Mais une autre utilisation s'est répandue. En donnant ensuite les titres de la holding à ses enfants, l'impôt en attente pouvait disparaître définitivement, au bout de quelques années.
Ce qui pourrait changer
Le Gouvernement veut mettre fin à cet effacement : en cas de donation des titres de la holding, l'impôt en attente deviendrait exigible.
Les députés ont adouci la mesure. Dans leur version, l'impôt ne serait dû que si la holding a revendu l'entreprise dans les huit ans et seulement sur la part du capital non réinvesti dans l'économie réelle. La transmission au décès, elle, resterait sans effet.
Le Sénat doit encore se prononcer : mieux vaut raisonner sur les deux versions.
Le cas de Philippe, 62 ans, dirigeant d'une PME industrielle
Philippe possède une PME valorisée 5 M€, créée avec une valeur de 500 000 €.
Il veut la vendre d'ici trois ans et aider ses deux enfants. Son plan : passer par une holding, la laisser vendre, puis donner progressivement les titres de la holding.
Sa plus-value atteint 4,5 M€, soit environ 1,35 M€ d'impôt en jeu. Son plan lui permettait de ne jamais le payer. Demain, cet impôt pourrait tomber au moment de la donation.
| Si leur priorité de Philippe est... | Le scénario | Gains | Limites |
| Réinvestir et garder la main | Holding, vente, puis donation plus tard | Son capital reste disponible et travaille | La donation pourrait déclencher jusqu'à 1,35 M€ d'impôt |
| Transmettre vraiment à ses enfants | Donner une partie des titres avant la vente | L'impôt sur la plus-value disparaît pour la part donnée si les conditions adoptées sont réunies | Des droits de donation à payer et l'argent appartient désormais aux enfants |
| Prendre son temps | Holding, réinvestissement, transmission plus tard | Selon les députés, la transmission au décès resterait neutre | Les enfants attendant mais la règle peut encore changer |
| Garder l'entreprise dans la famille | Donner l'entreprise au sein du pacte Dutreil | Les trois quarts de la valeur échappent aux droits | Il faut qu'un enfant reprenne et qu'on ne vende pas |
L’illustration du cas de Philippe
Le choix le plus pertinent dépend avant tout de ses objectifs patrimoniaux.
S'il souhaite conserver une grande souplesse dans la gestion de son capital après la cession, la holding peut continuer à constituer un outil d'organisation patrimoniale intéressant. Les évolutions envisagées dans le cadre du PLF 2027 invitent toutefois à réexaminer certains schémas de transmission qui reposaient jusqu'à présent sur le régime de l'apport-cession.
À l'inverse, pour un dirigeant dont la priorité est d'associer ses enfants à la transmission de son patrimoine, une donation réalisée en amont d'une opération de cession peut mériter d'être étudiée aux côtés d'autres solutions.
Dans de nombreux cas, la réflexion ne se résume pas à un choix entre donation et holding. Elle peut conduire à combiner plusieurs outils afin de répondre simultanément à des objectifs de transmission, de sécurisation de la retraite et de gestion du patrimoine futur.
Une conclusion s'impose néanmoins à ce stade des débats parlementaires : avant toute donation de titres ou opération liée à une holding de détention, il peut être utile d'évaluer les conséquences patrimoniales des différentes versions du texte actuellement discutées. La projection et la comparaison de scénarios demeurent souvent les meilleurs alliés de la décision patrimoniale.
Les questions à vous poser
- Dois-je avancer ou retarder ma transmission ?
- La holding est-elle encore l'outil le plus adapté à mon projet ?
- De combien ai-je besoin pour vivre, et combien puis-je transmettre ?
- Comment continuer à faire fructifier mon capital après la vente ?
Ce que ce projet budgétaire nous apprend
Gérard et Nicole, Laurent et Sophie, Philippe n'ont pas les mêmes projets. Pourtant, leur bonne décision part toujours de la même question : qu'est-ce que je veux vraiment ? Trois leçons s'en dégagent.
- Un avantage fiscal n'est jamais acquis. La holding avant cession a été durcie en 2026, et l'est de nouveau. Le meublé a déjà perdu une partie de son intérêt en 2025. Une stratégie qui ne tient que grâce à une niche fiscale reste fragile.
- Anticiper redevient payant. Une fenêtre de donation de quelques mois, une vente d'entreprise à préparer avec la transmission, une retraite qui se prépare dix ans à l’avance : ceux qui décident tôt gardent le plus de choix.
- Votre patrimoine forme un tout. Impôts, revenus futurs, transmission, protection du conjoint et argent disponible sont liés. Tout miser sur un seul de ces leviers (trop donner, s'endetter pour défiscaliser, bloquer son capital dans une holding) crée souvent plus de problèmes qu'il n'en règle.
Face aux changements, prendre de la hauteur
Le message du budget 2027 est clair : l'État veut encourager l'investissement dans l'économie réelle, la transmission anticipée et limiter les montages devenus trop efficaces.
Il ouvre aussi de nouvelles portes.
Pour Philippe, par exemple, une autre voie existe s'il a dans ses équipes des salariés prêts à reprendre : le pacte Papin. Créé par le budget 2027 pour les ventes réalisées entre 2027 et 2029, il favoriserait la cession d'une entreprise à ses salariés. Le dirigeant qui part à la retraite verrait l'abattement sur sa plus-value doubler, à 1 M€, et les repreneurs paieraient des frais d'achat réduits. En contrepartie, Philippe devrait quitter l'entreprise et ses salariés s'engager à la conserver et la diriger cinq ans. Le vrai défi sera ailleurs : trouver le financement pour racheter une entreprise de 5 M€, ce qui suppose souvent qu'il accepte d'être payé en plusieurs fois.
Pour chacun, l'enjeu n'est donc pas de savoir si chaque mesure sera votée telle quelle. Il est de vérifier que votre stratégie reste au service de vos projets de vie.
Quand les règles changent, les meilleures décisions sont rarement les plus rapides. Ce sont celles qui s'appuient sur une vision d'ensemble : vos revenus futurs, vos projets de transmission, vos besoins de trésorerie, la protection de vos proches. C'est précisément dans ces moments que l'accompagnement d'un conseiller prend tout son sens.
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation mérite une étude spécifique, sur la base du texte définitivement adopté.
Sources
Cet article s'appuie notamment sur les travaux et débats parlementaires de l’Assemblée Nationale mais aussi sur des articles de LégiFiscal.
