Assurance vie multisupports et immobilier : le duo payant

Assurance vie et immobilier

Vous souhaitez muscler votre épargne à long terme tout en minimisant les risques ? Vous désirez investir dans l’immobilier sans vous soucier de toute responsabilité de gestion ? En 2015, les unités de comptes – appelées UC – ont, pour la première fois, collecté davantage que les supports en euros dont le rendement est garanti. Etes-vous, comme 71% des français, prêts à réviser vos objectifs de placement pour une meilleure rentabilité 1 ? Comment l’assurance vie, associée à l’immobilier peut assurer des performances à faire pâlir les autres produits d’épargne du marché ? Réponses dans ce dossier …

1 D’après la deuxième étude annuelle menée par Natixis Global Asset Management auprès des épargnants français

La diversification de son épargne : « ne pas mettre ses œufs dans le même panier »

Bien qu’ils demeurent les placements privilégiés des Français, les fonds en euros des contrats d’assurance vie connaissent, depuis quelques années, une baisse constante de leurs taux de rendement.  En matière de placement et d’investissement financiers, le vieil adage selon lequel il ne faut « jamais mettre tous ses œufs dans le même panier » s’affirme comme La règle d’or. Pourquoi ? Tout simplement pour repartir les risques sur des produits variés dont les échéances sont différentes et les marchés indépendants les uns des autres.

Pour protéger efficacement son épargne et lui assurer une certaine performance, un seul mot d’ordre : diversifier !

La bonne stratégie est donc de panacher ses placements pour établir un juste équilibre entre le risque global de son portefeuille  et le potentiel de rendement qu’il présente. Une organisation qui permet de protéger ses économies des fluctuations du marché. En d’autres termes, il s’agit là de la meilleure solution pour minimiser les prises de risques et obtenir une performance moins volatile pour ses placements. Donc, grâce à l’assurance vie multisupports, il est possible de placer son argent aussi bien sur un fonds euros, dont le rendement est garanti, que sur des unités de comptes – appelées UC – plus risquées mais potentiellement plus rémunératrices. Et, les français ne s’y sont pas trompés car les placements en actions ont augmenté de 35% durant l’exercice 2015 1, représentant 54% de la collecte nette de l’assurance-vie 2, prouvant ainsi que le profil de l’épargnant français n’est pas aussi sécuritaire que l’on pourrait croire.

Le Revenu : « France : le secteur de l’assurance encore en hausse en 2015, porté par l’assurance vie » - 28 janvier 2016.

2 Source FFA – Fédération Française de l’Assurance

Diversification de supports, de secteurs, de lieux…

Il faut bien avoir à l’esprit qu’unités de compte ne riment pas forcément avec risque élevé. Ceci s’explique par le fait que la gamme des supports référencés au sein des contrats d’assurance vie est très large et variée. De par ces stratégies d’investissement diverses, via les unités de compte, l’épargnant peut notamment placer son argent sur des actions de toutes sortes d’entreprises, appartenant au secteur de l’énergie comme de la grande distribution ou des télécoms… Il est également possible d’épargner dans des fonds investis dans des titres d’entreprises de nationalités très variées, issues de pays développés comme des économies émergentes. Outre l’avantage de limiter les risques, la diversification est la meilleure façon de saisir les bonnes opportunités pour améliorer le rendement de son contrat.

Assurance vie multisupports : choisir le bon mode de gestion

Si vous détenez un contrat d’assurance vie multisupports, sachez que vous pouvez choisir entre plusieurs formules pour le gérer. Il est important d’opter pour celle qui répond le mieux à vos attentes. En matière d’épargne, gérez-vous comme un bon père de famille ou êtes-vous plutôt téméraire ? Vous souhaitez vous occuper vous-même de vos finances ou vous préférez ne pas vous en soucier ?

La gestion libre

Le postulat de départ de ce type de gestion est simple : pour que son contrat d’assurance vie soit performant, il faut avant tout bien le gérer ! Pour cela, la plupart des solutions multisupports offrent le choix entre différents modes de gestion. Si l’épargnant est à l’aise avec le fonctionnement des marchés financiers et sait identifier les secteurs porteurs, il peut s’occuper lui-même de la gestion de son placement. On parle alors de « gestion libre » (ou « gestion directe ») qui permet de choisir librement sur quels supports d’investissement les placements doivent être réalisés. Le souscripteur du contrat répartit à sa guise son épargne entre le fonds euros et les diverses unités de comptes. En résumé, à l’épargnant désormais de maîtriser ses propres choix d’investissement !

La gestion profilée

Les particuliers ne sont pas forcément aguerris au fonctionnement parfois abscon des placements boursiers. Dès lors, ils ont la possibilité de déléguer la gestion de leur contrat à un professionnel. La gestion profilée s’adresse donc à des investisseurs ne voulant gérer activement leur contrat. En accord avec les attentes du souscripteur, et selon un profil déterminé en amont, un profil sera défini en fonction de sa sensibilité au risque et de son horizon de placement. Ainsi, si l’épargnant est considéré comme « prudent », son capital sera placé en priorité sur le fonds euros. S’il présente un profil « dynamique » et semble prêt à supporter d’éventuelles pertes, l’investissement dans des actions sera privilégié. Enfin, à cheval entre les deux, le profil « équilibré » s’apparente à un compromis entre sécurité et prise de risque pour booster le rendement du contrat. Ce profilage peut cependant varier en fonction du contrat souscrit.

La gestion à horizon

Le principe de la gestion à horizon consiste à sécuriser votre investissement au fur et à mesure que votre contrat et vous-même gagnez en âge. L’épargnant n’a donc rien à faire une fois la souscription entérinée. Par exemple, placé sur des supports davantage risqués lorsqu’il a 30 ans, son argent est investi sur des produits de plus en plus sécurisés au fil du temps, pour qu’il puisse bénéficier de son capital au moment de la retraite. Ainsi, la gestion à horizon est typiquement recommandée à ceux qui souscrivent une assurance vie avec un objectif avec une échéance fixe : en vous rapprochant du terme, les sommes investies dans des unités de compte sont graduellement rapatriées sur les placements plus sécurisants, à savoir le fonds garantis en euros.

Un placement financier souple et performant

Au-delà de sa facilité de gestion, le contrat d’assurance vie multisupports offre différentes options pour optimiser son épargne selon l’objectif suivi. Parmi ces possibilités, vous pouvez notamment faire évoluer la répartition de votre capital entre le fonds euros et les unités de compte. En effet, l’épargnant peut effectuer des arbitrages « libres », en modifiant comme il le souhaite l’allocation de ses actifs en transférant le montant de son choix d’un support à un autre. Toutefois, les contrats d’assurance peuvent comporter des conditions limitatives sur le nombre précis d’arbitrages autorisés chaque année, pouvant engendrer des frais en cas de dépassement. 

Sécuriser les plus-values

Grâces aux arbitrages automatiques  préalablement fixés,  l’épargnant n’a plus à s’occuper de la répartition future de son argent, en fonction des fluctuations des cours boursiers.  Dès lors, lorsque la performance escomptée est atteinte par le support en actions, les plus-values du souscripteur sont rebasculées vers un support non risqué. Souvent appelée « stop win », cette opération assure ainsi la sauvegarde définitive des plus-values. 

Dynamiser son placement

Une autre option s’offre encore au particulier, notamment s’il est prêt à supporter une part de risque : la dynamisation des intérêts. Elle vise à rendre son contrat d’assurance vie plus performant. Les intérêts réalisés grâce au support  en euros, sont transmis automatiquement sur des fonds plus risqués : actions, obligations… sous forme de supports en unités de compte. Votre capital est sécurisé mais vous utilisez vos plus-values, et uniquement vos plus-values, pour la recherche d’une meilleure performance. Seuls les gains accumulés au fil des ans sont donc mis en jeu et le capital de départ investi par l’épargnant sur le fonds euros reste garanti.

Flexibilité sur les versements

La flexibilité est totale pour l’épargnant à bien des égards. Il n’est pas contraint par un plafond de versement contrairement à de nombreux produits. Dans le même sens, aucune cotisation obligatoire minimum n’est généralement exigée du souscripteur. Ce dernier jouit donc d’une grande latitude pour alimenter son contrat en une seule fois et/ou au fil de l’eau. Enfin, il reste possible de souscrire une assurance vie à versements programmés pour éviter d’oublier de remplir le contrat ou pour lisser l’effort d’épargne dans le temps. La périodicité des cotisations peut être mensuelle, trimestre, semestrielle ou annuelle.

Liquidité totale du contrat

Autre avantage de l’assurance vie, le souscripteur peut récupérer tout ou partie de son capital dès qu’il le souhaite. Aucune condition ne vient contraindre la faculté de reprendre son épargne. Une qualité que ne possèdent pas de nombreux produits d’épargne destinés au financement de la retraite, comme le plan d’épargne retraite populaire (Perp) ou le plan d’épargne retraite collectif (Perco). Ce rachat peut être partiel et porter seulement sur une partie de l’encours du contrat, ou total et concerner la totalité du capital et des intérêts produits. Ce dernier cas entraîne obligatoirement la clôture définitive du contrat, une opération qui peut se révéler préjudiciable d’un point de vue fiscal. 

Investir dans l’immobilier : l’alliance efficace du rendement et du risque modéré

L’engouement des Français pour l’immobilier n’est plus à démontrer : 62,6 % disposent d’un bien immobilier (1) et 71 % le plébiscitent pour placer leurs économies (2). Ainsi, pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre, il y a deux possibilités : acheter directement un bien ou placer son épargne dans un placement financier, lui-même investi dans l’immobilier. C’est ce qu’on appelle investir dans la « pierre papier ». En comparaison des actions, la « pierre papier » présente un risque mesuré, avec, à la clé, une performance annuelle proche des 5 %. Investir dans un support immobilier offre donc une meilleure espérance de performance qu’un fonds en euros, avec un risque qui demeure modéré.

1 INSEE : « Le patrimoine des ménages début 2015 - Repli des valeurs risquées au profit des produits sécurisés » - 5 novembre 2015.

2 D’après un sondage réalisé par l'institut Ifop pour le site d'achat en ligne d'or Aucoffre.com

Supports en unités de compte immobiliers, quèsaco ?

Outre les OPCVM, il est aussi possible de placer une partie de son argent dans l’immobilier via les unités de compte de l’assurance vie multisupports. L’épargnant peut acquérir des parts d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement en immobilier (SCPI) ou encore d’un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI). Investir dans l’immobilier via son contrat d’assurance vie multisupports permet de bénéficier du potentiel de rendement de la pierre papier tout en profitant du régime fiscal favorable de l’assurance vie.

Qu’est-ce que la pierre papier ?

La pierre papier est un terme générique qui sert à désigner toutes les formes de placement financier ayant l’immobilier pour support. Le terme « pierre papier » est employé pour le distinguer des placements immobiliers effectués en direct (achat d’un appartement, d’une maison…). La «pierre-papier» permet à l’épargnant de bénéficier d’un placement diversifié dans des immeubles répartis à la fois sur le plan géographique et entre différents locataires, ce qui diminue les risques pour le capital investi.

Supports immobiliers : les avantages sans les inconvénients

Lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous devez payer toute les charges sur les revenus fonciers bruts perçus. La plupart des investisseurs oublient d'ajouter les frais notariés lors de l'achat et de soustraire les différentes charges (taxe foncière, assurance de loyer impayé, frais de gestion..) et l’éventuel mois d’août sans locataire pour de nombreux studios lorsqu'ils calculent leur rendement locatif. Entre le brut d'un appartement possédé en direct et le rendement net, il n'est pas rare d'avoir 1 à 2 points d'écart, un gouffre. Concernant un achat de parts d’un fonds immobilier, le rendement est souvent supérieur à l'immobilier résidentiel.

Traditionnellement, les bureaux et commerces se louent plus chers qu'un logement. Les revenus reversés sont nets de charges (gestion, travaux, entretien…). Aucune taxe foncière n’est à verser… Au fil des années, le succès des fonds immobiliers ne se dément pas. En effet, 2015 marque un nouveau record historique avec notamment une collecte de 4 milliards d’euros sur les SCPI immobilières, le tout en maintenant des rendements autour des 5% (Source : Meilleurscpi.com « la scpi est un placement refuge qui peut être envisagé pour la retraite » - 29 janvier 2016), des performances à faire pâlir de nombreux autres placements. 

Coupler assurance vie et immobilier

Couplés à l’assurance vie, l'excellente rentabilité actuelle des fonds immobiliers présente de nombreux avantages. Ainsi, le souscripteur peut racheter à tout moment son capital, et bénéficie du cadre fructueux du contrat multisupports, à savoir la disponibilité de ses avoirs, la transmission du capital à la personne de son choix, la fiscalité attrayante… L'investisseur évite ainsi la taxation des revenus fonciers à l'impôt sur le revenu qui peut être plus ou moins lourde selon la tranche marginale d'imposition. De plus, les prélèvements sociaux ne sont payés qu'au moment des rachats du contrat, contrairement à la détention en direct où ils sont payés à chaque revenu versé. L’immobilier est donc une classe d’actifs  qui répond à une stratégie de recherche de rendement sur le long terme : il est résistant dans les marchés difficiles et faiblement corrélé aux autres classes d’actifs, particulièrement les obligations.

 

Une mutualisation des risques locatifs

L'énorme avantage d'une société de placement immobilier réside dans la diversification des actifs. En effet, l’investissement dans un fonds immobilier permet aux épargnants d’accéder à différentes catégories d’immobilier (bureaux, pied d’immeubles et magasins, entrepôts, locaux d’activité et logements) et à différents secteurs géographiques (Paris, Ile-de-France, Régions et d’autres pays européens). Les risques sont mutualisés grâce à l’investissement dans plusieurs biens de natures différentes, répartis géographiquement, avec une diversité de locataires et des secteurs d’activités différents. En cas de difficulté intervenue sur l’un des immeubles (vacance, impayé de loyers, sinistre…), l’effet négatif est donc dilué avec les autres revenus tirés des biens en location.

Aucun souci de gestion 

Investir via un supports en unités de compte immobilier, c’est se dégager de toute responsabilité de gestion, rénovation et entretien. Ainsi, le mécanisme même de ce placement contribue à éviter toute fluctuation de trésorerie et donc tout imprévu financier. Les loyers vous seront automatiquement reversés nets de tout frais (remise aux normes, charges liés à l’entretien, taxe foncière…). Dès lors, l’investisseur n’a que des flux rentrants, il n’a aucune dépense à prévoir dans le cadre de la détention des parts. L’épargnant se repose sur la responsabilité exclusive d’une société de gestion spécialisée, et nécessairement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui assume intégralement la gestion immobilière. Enfin, au-delà du fait que la gestion locative soit chronophage, il n’y a pas de veille juridique à mener, sur les normes, les aspects juridiques, les obligations du bailleur. »

Carac Perspectives Immo, le mariage réussi de l’immobilier et de l’assurance vie

La Carac, qui a toujours investi dans la pierre, a décidé de faire évoluer sa solution d’assurance vie multisupports Carac Profiléo en la dotant d’un nouveau support d’investissement immobilier : Carac Perspectives Immo.

Carac Perspectives Immo est une société civile à capital variable (SCI)…

Disponible depuis le 1er janvier 2016, Carac Perspectives Immo s’affirme comme un nouveau support immobilier dans un paysage composé de 162 structures d’investissement collectif. Elle a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Son but consiste à faire fructifier ce patrimoine pour en tirer des revenus et, le moment venu, à le renouveler en procédant à des acquisitions. La SCI offre des performances satisfaisantes et récurrentes sans les contraintes de liquidité et de fiscalité de la détention directe.

… investie dans de l’immobilier d’entreprise à fort potentiel

En choisissant à Carac Perspectives Immo, les adhérents auront accès à de l’immobilier d’entreprise soigneusement sélectionné : bureaux et commerces (santé-pharmacie, alimentation de proximité, commerce spécialisés, agences bancaires,…), toujours situés en pied d’immeuble, en centre-ville ou à proximité, dans les grandes capitales régionales et en Île-de-France. Ces types de placements immobiliers et leur localisation permettent d’envisager de bonnes performances à moyen et long terme. 

L’immobilier d’entreprise est un secteur d’investissement au rendement plus attractif, et difficilement accessible en direct. Carac Perspectives Immo permet l’accès à ce marché. Il facilite l’investissement dans la pierre, même avec des sommes limitées, ce qui est impossible avec un achat en direct.

Une gestion experte

Carac Perspectives Immo est un support entièrement créé pour la Carac, conçu en partenariat avec la société de gestion de portefeuille Atream, agréée par l’AMF. Le savoir-faire d’une société de gestion professionnelle allié à la longue expertise de la Carac dans la gestion de parc immobilier locatif.

Quand concilier immobilier et assurance-vie offre performance et liquidité

Carac Perspectives Immo réunit les avantages de l’investissement dans un fonds immobilier papier et ceux de l’assurance vie. D’abord, l’adhérent est dispensé de la gestion des biens (démarches administratives, recherche de locataire…). Ensuite, il peut à tout moment racheter son capital (1), contrairement à l’investissement immobilier en direct. En épargnant via Carac Profiléo, il bénéficie également des avantages de l’assurance vie (disponibilité, transmission du capital à la personne de son choix, fiscalité…).

1 Selon les conditions de rachat précisées dans le contrat.

 

Carac Profiléo, constituer une épargne à sa mesure

Lancé en 2009, Carac Profiléo est un contrat d’assurance vie multisupports évolutif, qui permet de bénéficier des opportunités de performance des marchés financiers et maintenant immobilier. Il est particulièrement adapté pour les objectifs d’épargne de moyen/long terme.

L’épargne est diversifiée entre supports en euros, actions (de la zone Euro et internationales ISR) et support immobilier.

Carac Profiléo offre le choix d’une gestion libre ou profilée selon ses connaissances en placement financier, ses besoins et son appétence au risque.

C’est une solution idéale pour adapter sa stratégie d’investissement dans le temps, sans devoir changer de produit, ni payer des frais d’entrée ou de sortie.

À noter que Carac Profiléo propose une option solidaire (1 % des versements est consacré au soutien d’une association partenaire).

Conseil et proximité, les points forts de la Carac

La Carac a pour mission de proposer à ses adhérents les solutions les plus adaptées à leur situation. Elle met donc en œuvre une démarche conseil qui respecte rigoureusement leurs intérêts. Avant chaque souscription, un conseiller mutualiste réalise un diagnostic complet et personnalisé qui tient compte de la situation personnelle, des besoins, des projets et du  profil (capacité d’épargne et le niveau de risque accepté notamment) de l’épargnant.

L’accompagnement et le suivi personnalisé des conseillers permettent de réorienter les investissements en fonction de l’évolution des marchés et de la situation de l’adhérent.

L’essentiel à retenir

La Carac adapte les solutions qu’elle propose aux attentes des épargnants Français et aux évolutions du marché. Disponible depuis le 1er janvier 2016 au sein de la solution Carac Profiléo, le support Carac Perspectives Immo est une solution qui pallie en partie à l’érosion des rendements des fonds en euros. Il est particulièrement adapté à des projets d’épargne à moyen / long terme : valorisation d’un capital, retraite, ou simple diversification de son patrimoine…

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