Supports en unités de compte immobiliers, quèsaco ?

Outre les OPCVM, il est aussi possible de placer une partie de son argent dans l’immobilier via les unités de compte de l’assurance vie multisupports. L’épargnant peut acquérir des parts d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement en immobilier (SCPI) ou encore d’un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI). Investir dans l’immobilier via son contrat d’assurance vie multisupports permet de bénéficier du potentiel de rendement de la pierre papier tout en profitant du régime fiscal favorable de l’assurance vie.

Qu’est-ce que la pierre papier ?

La pierre papier est un terme générique qui sert à désigner toutes les formes de placement financier ayant l’immobilier pour support. Le terme « pierre papier » est employé pour le distinguer des placements immobiliers effectués en direct (achat d’un appartement, d’une maison…). La «pierre-papier» permet à l’épargnant de bénéficier d’un placement diversifié dans des immeubles répartis à la fois sur le plan géographique et entre différents locataires, ce qui diminue les risques pour le capital investi.

Supports immobiliers : les avantages sans les inconvénients

Lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous devez payer toute les charges sur les revenus fonciers bruts perçus. La plupart des investisseurs oublient d'ajouter les frais notariés lors de l'achat et de soustraire les différentes charges (taxe foncière, assurance de loyer impayé, frais de gestion..) et l’éventuel mois d’août sans locataire pour de nombreux studios lorsqu'ils calculent leur rendement locatif. Entre le brut d'un appartement possédé en direct et le rendement net, il n'est pas rare d'avoir 1 à 2 points d'écart, un gouffre. Concernant un achat de parts d’un fonds immobilier, le rendement est souvent supérieur à l'immobilier résidentiel.

Traditionnellement, les bureaux et commerces se louent plus chers qu'un logement. Les revenus reversés sont nets de charges (gestion, travaux, entretien…). Aucune taxe foncière n’est à verser… Au fil des années, le succès des fonds immobiliers ne se dément pas. En effet, 2015 marque un nouveau record historique avec notamment une collecte de 4 milliards d’euros sur les SCPI immobilières, le tout en maintenant des rendements autour des 5% (Source : Meilleurscpi.com « la scpi est un placement refuge qui peut être envisagé pour la retraite » - 29 janvier 2016), des performances à faire pâlir de nombreux autres placements. 

Coupler assurance vie et immobilier

Couplés à l’assurance vie, l'excellente rentabilité actuelle des fonds immobiliers présente de nombreux avantages. Ainsi, le souscripteur peut racheter à tout moment son capital, et bénéficie du cadre fructueux du contrat multisupports, à savoir la disponibilité de ses avoirs, la transmission du capital à la personne de son choix, la fiscalité attrayante… L'investisseur évite ainsi la taxation des revenus fonciers à l'impôt sur le revenu qui peut être plus ou moins lourde selon la tranche marginale d'imposition. De plus, les prélèvements sociaux ne sont payés qu'au moment des rachats du contrat, contrairement à la détention en direct où ils sont payés à chaque revenu versé. L’immobilier est donc une classe d’actifs  qui répond à une stratégie de recherche de rendement sur le long terme : il est résistant dans les marchés difficiles et faiblement corrélé aux autres classes d’actifs, particulièrement les obligations.

 

Une mutualisation des risques locatifs

L'énorme avantage d'une société de placement immobilier réside dans la diversification des actifs. En effet, l’investissement dans un fonds immobilier permet aux épargnants d’accéder à différentes catégories d’immobilier (bureaux, pied d’immeubles et magasins, entrepôts, locaux d’activité et logements) et à différents secteurs géographiques (Paris, Ile-de-France, Régions et d’autres pays européens). Les risques sont mutualisés grâce à l’investissement dans plusieurs biens de natures différentes, répartis géographiquement, avec une diversité de locataires et des secteurs d’activités différents. En cas de difficulté intervenue sur l’un des immeubles (vacance, impayé de loyers, sinistre…), l’effet négatif est donc dilué avec les autres revenus tirés des biens en location.

Aucun souci de gestion 

Investir via un supports en unités de compte immobilier, c’est se dégager de toute responsabilité de gestion, rénovation et entretien. Ainsi, le mécanisme même de ce placement contribue à éviter toute fluctuation de trésorerie et donc tout imprévu financier. Les loyers vous seront automatiquement reversés nets de tout frais (remise aux normes, charges liés à l’entretien, taxe foncière…). Dès lors, l’investisseur n’a que des flux rentrants, il n’a aucune dépense à prévoir dans le cadre de la détention des parts. L’épargnant se repose sur la responsabilité exclusive d’une société de gestion spécialisée, et nécessairement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui assume intégralement la gestion immobilière. Enfin, au-delà du fait que la gestion locative soit chronophage, il n’y a pas de veille juridique à mener, sur les normes, les aspects juridiques, les obligations du bailleur. »